ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ДАРСТВЕННОЙ

Управление Минюста России по Курской области в рамках проведения мероприятий по правовому просвещению населения продолжает отвечать на вопросы, поступившие от граждан.

Вопрос. Как можно оформить на дочь дарственную на дом.

Начнём с того, что дарственная – это безвозмездная сделка, соответственно даритель не может наложить на имущество обременения или ставить одариваемому какие-либо условия. Исключением является передача дома в дар несовершеннолетним детям. Здесь можно указать сроки, когда ребёнок вступит в законные права. Например, по достижению совершеннолетия. До указанного срока дом находится на содержании родителей будущего владельца, которые обязаны передать право собственности в назначенное время.

Обратите внимание, что подарить можно не весь дом, а определённую часть. Например, 2/3 строения, при этом оставить себе 1/3 часть. Оформить договор можно на несколько человек, в этом случае составляется несколько договоров, где указывается доля каждого одариваемого.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержит ряд ограничений договора дарения (ст.ст. 575-576). Например, даритель не может быть недееспособным или несовершеннолетним. Опекуны и законные представители указанных лиц не могут выступать в роли дарителя и распоряжаться имуществом опекаемых. Такие действия дают повод отозвать дарственную в судебном порядке.

Жилой дом относится к объектам, неразрывно связанным с землей. Поэтому при составлении дарственной на дом нужно учитывать правило Земельного кодекса Российской Федерации о том, что передача прав на здание невозможна без одновременной передачи прав на участок, на котором оно расположено (ст. 35). Это правило применительно к дарению дома означает следующее:

– если лицо, планирующее подарить дом, является собственником участка, на котором он расположен, то участок следует подарить вместе с домом (дарение дома и земли оформляется одним договором);

– если даритель передает одаряемому долю в праве на дом, то следует подарить и долю в праве на участок земли;

– если участок принадлежит собственнику дома на праве пользования (к примеру, на праве долгосрочной аренды), то это право переходит к одаряемому в том же объеме, который принадлежал прежнему владельцу дома.

Дарственная на дом должна содержать сведения об объекте, передаваемом в качестве дара. Это условие является необходимым, и без него договор не будет иметь юридической силы. В частности, в договоре отражаются: адрес; этажность; количество комнат; площадь (общая и жилая); наименование хозяйственных и подсобных помещений (если на них имеются документы); сведения об участке, на котором расположено строение.

При описании названных характеристик дома нужно опираться на данные, имеющиеся в правоустанавливающих и технических документах (свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте). Реквизиты документа, подтверждающего право собственности дарителя, также указываются в тексте дарственной на дом.

Помимо сведений о передаваемом объекте, в дарственной на дом, как правило, описываются следующие моменты:

– стоимость дома (по данным БТИ или по оценке самих сторон сделки);

– передача одаряемому в качестве дара участка, на котором расположен дом;

– перечень лиц, сохраняющих право проживания в доме, либо указание на их отсутствие;

– порядок передачи дома (с составлением акта либо без него);

– порядок разрешения разногласий;

– отсутствие обременений права собственности на дом (залог, арест и т. п.).

Обычно вместе с домом идёт земля, поэтому рекомендуем составить аналогичный бланк на земельный участок. Если этого не сделать, на земельный участок могут претендовать все родственники, что вызовет имущественные споры и усложнит дело.

Кто может оформить дарственную на дом.

По общему правилу сторонами договора о дарении жилого помещения могут быть как граждане, так и юридические лица. При этом необходимо учитывать некоторые предусмотренные законом ограничения, в частности:

1. Если дом находится в совместной собственности супругов, то подарить его можно только по их взаимному согласию. Нужно отметить, что если дом был куплен или построен во время брака, то он считается совместной собственностью даже в том случае, если оформлен только на одного из супругов. В такой ситуации другой супруг должен дать нотариальное согласие на дарение дома.

2. Для получения дома в качестве дара согласия другого супруга не требуется. При этом имущество, полученное в дар, становится личной собственностью одаряемого.

3. Если жилой дом находится в долевой собственности, то подарить его можно только при согласии на это всех собственников (в этом случае либо каждый совладелец подписывает договор дарения, либо один из собственников подписывает договор от имени остальных по доверенностям). А вот свою долю собственник может подарить по личному усмотрению, не получая согласия других совладельцев.

4. Если от имени дарителя действует представитель, то в тексте доверенности следует обязательно указать одаряемого и объект дарения.

Статус дарителя/одаряемого имеет большое значение при решении вопроса о том, подлежит ли уплате налог, если оформлена дарственная на дом. В силу закона получение дома в дар признается доходом. Соответственно, одаряемый должен заплатить подоходный налог — 13% от стоимости дома, отраженной в договоре.

Если же стороны договора — супруги либо близкие родственники, то одаряемый налог не платит.

К числу близких родственников относятся:

– родители, дети;

– дедушки, бабушки, внуки;

– братья, сестры (включая лиц, имеющих только одного общего родителя).

Когда дом или квартира передаются ребенку младше 14 лет, подпись на договоре ставят родители (опекуны). Подросток от 14 до 18 лет ставит свою подпись наряду с родителями (попечителями). Вместо недееспособных лиц подписываются их опекуны.

Если вы решили оформить дарственную у нотариуса, то все необходимые для оформления дарственной документы подаются в нотариальную контору. Нотариус проверяет пакет документов, составляет договор и отправляет бумаги на регистрацию.

В случае оспаривания сделки нотариус может выступить свидетелем в суде. Также в нотариальной конторе сохраняется копия договора, так что в случае утраты, его можно восстановить. Нотариусу подают те же документы, что собирают для Росреестра (кстати, в некоторых случаях список их меньше). Рассмотрев представленные бумаги, он составляет договор, дает на подпись сторонам, заверяет его и отправляет на государственную регистрацию.

Стоимость оформления дарственной на квартиру у нотариуса складывается из нескольких составляющих: налог (13% от стоимости дома или квартиры), если участники сделки не близкие родственники; госпошлина за регистрацию; госпошлина за нотариальные услуги.

Отдельно могут проплачиваться дополнительные услуги, например, помощь в сборе документов.

При оформлении дарственной через своего представителя нужно иметь в виду следующее.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1. ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки) (пункт 128).

То лицо, которое имеет доверенность от дарителя (доверенное лицо дарителя, поверенное лицо дарителя), имеет право: обращаться в различные инстанции (как муниципальные, так и государственные); подавать заявки; запросы; заявления; получать необходимые документы на руки, принимать решения и ставить подписи в пользу дарителя.

Разберём плюсы и минусы дарственной.

а). Начнём с приятного:

Оформить дарственную на дом или земельный участок довольно просто. Необязательно даже регистрировать сделку у нотариуса, и пакет документов при регистрации минимален.

Дарственная не попадает под определение совместно нажитого имущества. Например, если вы подарите дом сыну, который находится в браке, супруга не сможет претендовать на недвижимость при разводе.

Право собственности переходит к одариваемому в день регистрации договора.

б). Из недостатков можно отметить следующие моменты:

Оспорить дарственную сложно даже в судебном порядке. Поэтому если после заключения сделки вы передумаете дарить имущество, отозвать договор будет весьма проблематично.

Если сделка заключается не между близкими родственниками, то одариваемый оплачивает налог в размере 13% от стоимости полученного имущества.

После регистрации сделки даритель теряет право распоряжаться имуществом.

Проанализировав плюсы и минусы, вы сможете решить, подходит вам такой способ передачи дома и земли в собственность другому человеку или нет.