Актуальные вопросы практики сделок с недвижимым имуществом: правовые аспекты, электронное взаимодействие, инструменты обеспечения прав граждан

Управление Минюста России по Курской области совместно с Курской областной нотариальной палатой представляет информацию о практике нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

За последние годы законодательство, регулирующее нотариальную деятельность, претерпело значительные изменения. Но реформа нотариата продолжается. Зная принцип «тот, кто не умножает своих знаний, лишается накопленных», институт нотариата развивается, приобретает новые инструменты. Следствием такого развития является воля законодателя, направленная на последовательное расширение полномочий нотариата, позволяющих эффективно обеспечивать права и законные интересы граждан.

Так, Гражданский Кодекс 1964 года предусматривал обязательное нотариальное удостоверение лишь договора купли-продажи жилого дома, находящегося в городе или поселке городского типа, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин (ст. 239), включая договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 253), а также договора дарения жилого дома (ст. 257). С появлением частной собственности на квартиры и другие жилые помещения, указанные нормы стали применяться и к сделкам с ними. Сделки с землей и другими объектами недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, нотариального удостоверения не требовали.

Обязательная нотариальная форма сохранилась для договоров ипотеки – до 2004 года, и для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением – до настоящего времени.

29 декабря 2015 г. законодатель вернулся к идее нотариального удостоверения части договоров по распоряжению недвижимым имуществом, установив обязательную нотариальную форму для сделок по продаже долей в праве общей собственности постороннему лицу, сделок по продаже земельных долей, сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Такое решение объяснялось необходимостью защиты прав граждан там, где часто происходили злоупотребления, а также в тех случаях, где затрагиваются интересы наименее защищенных участников гражданского оборота.

Именно в таких ситуациях нотариус наиболее необходим как квалифицированный публичный свидетель, не только подтверждающий факт заключения договора, но и проверяющий соответствие сделки закону.

Однако уже в июне 2016 года Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпел изменения – нотариальному удостоверению стали подлежать все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, в том числе отчуждение сособственнику. При этом было внесено уточнение, на тот момент уже сформированное практикой: сделка по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей также должна быть нотариально удостоверена.

1 сентября 2016 г. было отменено обязательное удостоверение сделок по отчуждению земельных долей, в то же время уточнена и расширена компетенция относительно имущества, принадлежащего недееспособным, ограниченно дееспособным и несовершеннолетним гражданам – введена обязательная нотариальная форма для всех сделок по отчуждению такого имущества, а не только для продажи.

Наконец, именно в таком виде указанные нормы «перекочевали» в новый Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу 11 января 2018 г. Были добавлены в качестве исключений из правила о нотариальном удостоверении:

сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,

сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г.№ 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

Таким образом, с момента введения обязательного нотариального удостоверения для отдельных сделок с недвижимым имуществом прошло почти 3 года. За это время ни одна из сделок с недвижимым имуществом, удостоверенная нотариусами Курской области, не была признана недействительной.

До недавнего времени существовали различные позиции в правоприменительной практике относительно некоторых вопросов, касающихся нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

Так, после отмены обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению земельных долей возник вопрос о форме договоров по отчуждению участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые были выделены в счет земельной доли.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При этом, как видно из статьи 12 данного закона, регулирование этих двух видов земельных участков отличается: участник долевой собственности, не выделивший земельный участок в счет земельной доли, ограничен в возможностях его распоряжения. Выделенный же земельный участок уже не является земельной долей, поэтому исключающее правило Закона о государственной регистрации на него не распространяется.

Таким образом, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные при выделе в счет земельных долей, по-прежнему подлежат обязательному нотариальному удостоверению. При этом данное правило не ставится в зависимость от количества сособственников в выделенном участке вопреки распространенному мнению.

Другим примером разницы в правовых подходах является вопрос о виде сделки, заключаемой при переоформлении жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Ранее существовала практика дарения долей при исполнении обязательств по материнскому капиталу. Согласно позиции Федеральной нотариальной палаты и Курской областной нотариальной палаты удостоверение в вышеуказанном случае договора дарения, договора о передаче недвижимого имущества и тому подобное не соответствует действующему законодательству. Предметом сделки, поименованной в специальном законе № 256-ФЗ и направленной на исполнение обязательств по материнскому капиталу, должно являться определение долей в праве общей собственности родителей и детей на недвижимое имущество.

В отношениях, связанных с материнским капиталом, у граждан нет возможности поступить по своему усмотрению – они выполняют порядок, предписанный им законом, имея возможность лишь определить конкретные размеры долей в имуществе.

Как известно, основным признаком дарения является его безвозмездность, то есть даритель одаривает сторону в сделке за свой счет, тем самым заранее соглашаясь на уменьшение своего имущества и одновременный прирост имущества у одаряемого. Дарение зиждется на добровольном личном желании дарителя «облагодетельствовать» за счет себя получателя дара.

Получатель дара не имеет никаких прав на истребование дара от лица, принявшего решение его одарить. Потенциальный одаряемый не наделен правом на то имущество, которое даритель запланировал к дарению. Более того, сторона, которая получает что-либо от другой стороны по договору дарения, вправе это принять, но вправе и отвергнуть, на ней не лежит обязанность брать что-либо у другой стороны.

Сравнение этих двух правоотношений (по материнскому капиталу и дарению) позволяет сделать вывод об их полном несовпадении и, следовательно, невозможности применения дарения к правоотношениям сторон, возникшим вследствие использования средств материнского капитала.

Однако подавляющее большинство удостоверяемых нотариусами сделок, это именно сделки, требующие обязательного удостоверения в силу закона. Выбор сторонами нотариальной формы сделки нельзя назвать частым явлением. Причиной этого может быть как нежелание граждан и юридических лиц платить за минимизацию рисков, так и неосведомленность об инструментах и гарантиях, которыми в настоящее время располагает нотариат.

Продолжение следует…