ДЕШЕВЫМ ЖИЛЬЕ НЕ БУДЕТ

Несмотря на то что первый месяц осени остался уже позади, цены на московское жилье, как и летом, отказываются расти. Аналитики объясняют стагнацию тем, что стоимость столичных квартир опередила экономически обоснованный уровень цен. Осенние месяцы покажут, насколько сильно это опережение. В зависимости от величины разрыва цены в скором времени либо начнут снижаться, либо снова пойдут вверх. Но эксперты предупреждают, что снижение стоимости квартир в любом случае не будет большим, и призывают покупателей не путать доступное жилье с дешевым.

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), индекс стоимости жилья на протяжении почти всего сентября находился на уровне $1806 за кв.м. Эта планка была взята рынком еще в начале июня. Людмила Кондрахина, директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty, в отдельных случаях отмечает даже отрицательную динамику цен на 1-1,5% в месяц. "Отсутствие нового витка роста цен с наступлением осеннего сезона является еще одним свидетельством в пользу истинной причины стагнации. За последние два года из-за неестественно высоких темпов роста цен рынок недвижимости обогнал экономически обоснованный уровень", - считает Олег Репченко, руководитель IRN.ru.

Судьба рынка решится в октябре-ноябре

Эксперты пока не берутся определить, насколько сильно это опережение. Все должны решить ближайшие месяцы. Если отрыв незначителен, то за осенний сезон экономически обоснованный рост цен на жилье сравняется с реально сложившимся, а повышение стоимости квартир в среднесрочной перспективе возобновится, хоть и не будет столь масштабным, как раньше. В противном случае стоимость квартир вскоре должна начать снижаться.

Репченко считает вероятность общерыночной корректировки цен вниз весьма реальной. "Психологическое противостояние занявших выжидательную позицию потенциальных покупателей и не готовых снижать цены продавцов не может продолжаться вечно", - объясняет он. Но эксперты уверены, что если цены и снизятся, то не слишком намного - не более чем на 10-15%. Предпосылок для падения стоимости квартир, например, вдвое сейчас нет. Аналитики напоминают, что даже после самого масштабного российского кризиса 1998 года долларовые цены на жилье упали только на 30-35%.

Покупатели не спешат кредитовать застройщиков

В условиях возникшей неопределенности на рынке недвижимости становится характерным существенный разброс цифр по различным типам жилья. По мнению Кондрахиной, наименее благоприятная ситуация сейчас сложилась в сегменте бизнес-класса. Спрос здесь с июня 2004 года упал на 4-5%. "На рынок было выведено немалое количество таких объектов, что сразу сказалось на сроках экспозиции. Сейчас клиент выбирает квартиру в полтора-два раза дольше, чем год назад. Кроме того, после трехмесячной стагнации цен квартиры перестали представлять инвестиционную привлекательность, что опять же оттолкнуло потенциальных покупателей", - объясняет она.

Клиенты сейчас уже не слишком стремятся покупать жилье на стадии котлована. Это осложняет положение застройщиков, для которых покупка квартир на ранних этапах строительства была важнейшим источником финансирования. Девелоперы сейчас активно стараются привлечь внимание потенциальных покупателей, объявляя о всевозможных рекламных акциях и скидках. Летом, например, цены на некоторые объекты бизнес-класса в результате спецпредложений опускались до $1200 за кв.м. Примечательно, что такими же они остаются и сейчас, несмотря на наступление осени. Кроме того, летом на рынок вернулась практика торга, а застройщики порой специально сбивали цену на 12-15%.

Спрос начинает возвращаться

Впрочем, не все участники рынка оценивают ситуацию пессимистически. Многие из них отмечают, что покупательский интерес к жилью постепенно начинает возвращаться. "Количество звонков в наши отделы продаж дает основание предположить, что осенью спрос выйдет на прежние показатели. Особенно оживился сейчас рынок подмосковной недвижимости, по некоторым показателям он даже опережает московский", - говорит Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ". Кроме того, она отмечает, что в последнее время заметно возрос интерес покупателей к приобретению новостроек по ипотеке.

Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН", полагает, что московский рынок недвижимости сейчас относительно стабилизировался и в перспективе его вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. "Кризис, о котором так много говорили этим летом, не произошел. И, исходя из данных о темпах роста продаж нашей компании в августе и начале сентября, уже не произойдет. Цифры продаж сегодня соответствуют продажам в наиболее активные месяцы начала этого года", - уверяет она.

Будущее туманно

Относительно дальнейшего развития столичного рынка жилья мнения специалистов расходятся. Например, по прогнозам аналитического центра компании "МИЭЛЬ", этой осенью будет наблюдаться колебательная стабильность цен с небольшим повышением на 1-2% в месяц, которая сохранится и в 2005 году. В следующие два года цены окончательно стабилизируются и будут оставаться на среднем уровне в $1900-2000 за кв.м. Специалисты из Vesco Group соглашаются с тем, что цены до конца этого года будут колебаться в пределах +1/-1% в месяц со снижением уровня спроса на жилье бизнес-класса на 1-1,5% в месяц. В "Корпорации МИАН", напротив, полагают, что постоянный спрос на жилье, который все еще опережает существующее предложение, приведет к стабильному, хотя и не такому быстрому, как в последние годы, росту цен во всех сегментах рынка. В следующем году этот рост продолжится и составит приблизительно 10-15% в год.

Среди прочих тенденций, характерных для рынка недвижимости в 2005 году, специалисты называют освоение масштабных выведенных площадей и строительство довольно крупных объектов. Например, с выводом промышленных предприятий за пределы Москвы может появиться такой новый вид недвижимости, как лофты - зарубежные аналоги таких объектов распространены сейчас во многих мегаполисах. Кроме того, к проектированию жилых домов будет привлекаться все больше иностранных архитекторов.