ЗЕМЛЯ - СПЕКУЛЯНТАМ!

Торговля земельными участками считается самым динамичным сегментом рынка загородной недвижимости. По сравнению с прошлым годом цены на подмосковные земельные участки уже увеличились в два раза, только за лето они подросли на 20-50%. Аналитики не сомневаются в том, что рынок загородной недвижимости будет развиваться гораздо более бурными темпами, чем столичный. Это понимают и спекулянты, вкладывающие сегодня деньги в приобретение бывших колхозных угодий.

Рост земельного рынка в Подмосковье Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости Московского инвестиционного агентства недвижимости МИАН, объясняет тем, что в Москве уже практически не осталось свободных строительных площадок, а потенциальная емкость загородного рынка все еще очень высока. Объемы предложений по разным направлениям сильно различаются. Например, на Ново-Рижском шоссе свободных земель довольно много и приличные по размерам участки поступают в продажу ежемесячно. Зато на Рублево-Успенском направлении ситуация обратная: из-за острого дефицита качественных участков цены на землю уже достигли $40 тыс. за сотку.

С начала этого года цены на участки для жилищного строительства в Подмосковье выросли в среднем на 40-50% из-за увеличения спроса на загородное жилье и резкого повышения нормативной стоимости земли. Эксперты считают, что тенденция к росту цен сохранится и в этом, и в следующем году. Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, отмечает, что за последние полгода на рынок вышло довольно много земельных участков различного качества и в различных районах. Однако на ценах это практически не сказалось: рост стоимости качественной земли не остановился, а цены на бывшие колхозные земли в основном остались прежними. "Это вовсе не говорит о том, что все существующие участки раскупаются, - уточняет Рыков. - Некоторые из них не продаются больше года, но официальная цена не снижается. Хотя в ходе переговоров можно добиться снижения стоимости до 30%".

По словам Андрея Мажарова, генерального директора компании "Терра", стабилизации в этом сегменте рынка в ближайшее время не предвидится. До конца 2003 года цены увеличатся примерно на 30-40%. Дальше стоимость земли, пригодной для строительства высококачественной недвижимости, будет расти приблизительно на 20-50% в год.

Рейтинг популярности направлений остается практически неизменным в течение нескольких последних лет. Вне конкуренции остается Рублевка. У Рублево-Успенского шоссе много проблем и недостатков, но ни одно другое направление не может похвастать таким же качеством. Элита российского общества всегда проживала на Рублевке, там и по сей день сохранилась однородная социальная среда и по-настоящему элитная недвижимость.

Вслед за Рублевским в рейтинге следуют Ново-Рижское и Калужское направления. На Ново-Рижском шоссе построено уже более 50 коттеджных поселков - гораздо больше, чем на других трассах. При этом площади поселка измеряются десятками, а иногда и сотнями гектар, а стандартный размер придомового участка составляет 20-25 соток. Это полностью соответствует спросу, поскольку солидные покупатели предпочитают, чтобы их дом площадью 500 кв.м стоял на участке размером не менее 25-30 соток. Большим плюсом направления является то, что по Ново-Рижскому шоссе можно ехать со средней скоростью 150 км в час. Транспортная доступность очень важна, считают аналитики компании Blackwood, поскольку при ценообразовании чаще учитывается время, за которое можно добраться до места, а не реальный километраж. Стоимость земли на Ново-Рижском направлении, так же как и на Рублевке, варьируется в пределах от $5 тыс. до $40 тыс. за сотку - в зависимости от удаленности, наличия коммуникаций и подъездов, близости к лесам и водоемам.

С каждым годом растет популярность юго-западного направления - в частности, Калужского шоссе. Здесь много лесов, хорошо развита инфраструктура, место считается экологически чистым, а дорога не загружена транспортом. Первым застраивать Калужское шоссе начал "Газпром" - московские структуры компании находятся как раз в этом направлении. Повышенный интерес российского гиганта сделал эту трассу престижной и модной. Сейчас на Калужской дороге строится множество коттеджных поселков. Цены на землю доходят до $10-13 тыс. за сотку.

Каким бы престижным ни было направление, на расстоянии более 30-40 км от МКАД спрос резко падает. Коттеджи, расположенные в полутора-двух часах езды от столицы, мало кому интересны. Это доказал первый аукцион по продаже земельных участков в Подмосковье, прошедший на прошлой неделе. Областной Фонд имущества выставил на продажу три участка в Клинском районе площадью 41,8 га, 29,8 га и 21,7 га. Первый их них был приобретен "Мосэнерго" за 4,92 млн руб. при стартовой цене 4,8 млн. Второй участок купило ООО "Декопал", заплатив 4,5 млн руб. при начальной цене 3,8 млн. Третий участок, расположенный неподалеку от заповедника "Завидово", выставлялся всего за 2,96 млн руб., но вообще никому не приглянулся. На этот лот не было подано ни одной заявки, и аукцион по нему признали несостоявшимся. Два первых участка были предназначены под промышленное строительство, а последний - под жилищную застройку. Именно на него не нашлось покупателей. "Это место расположено более чем в 80 км от Москвы. При всем ажиотаже на загородное строительство, спроса на таком удалении от города уже не существует", - объясняет Владимир Тарасов, директор по маркетингу девелоперской компании "Свод".

Эксперты сочли окончательные цены аукциона крайне заниженными - по их мнению, за землю в Подмосковье можно было бы выручить в 20-30 раз больше. Несмотря на это, проведение аукционов в целом приветствуется. Риэлторы полагают, что торги серьезно повлияют на формирование рынка земли в Подмосковье, если будут проводиться регулярно. Об этом думают и областные власти. Во всяком случае, документация для проведения аукциона на участки в Чеховском и Ступинском районах уже готовится.