ДОМА SECOND-HAND

Еще два года назад в Подмосковье продавались в основном новые коттеджи. Сделки на вторичном рынке можно было пересчитать по пальцам. Теперь загородной вторичкой занимаются все крупные риэлторские компании. Спрос на обжитые дома постепенно растет, рынок обретает формы.

Сейчас около 20% потенциальных покупателей приобретают новые дома для дальнейшей перепродажи. Это считается выгодным бизнесом, хотя и рискованным - угадать будущий спрос очень непросто. По оценкам риэлторов, около 30% покупателей, приобретающих квартиры в Москве, хотели бы поменять их на загородные дома. Не слишком дорогая типовая коттеджная застройка уже сейчас обладает всеми преимуществами городского жилья. Многие москвичи ждут, пока в области построят нормальные дороги и разовьют инфраструктуру. Тогда количество желающих приобрести дом в Подмосковье вырастет сразу в несколько раз. Но случится это не раньше, чем через несколько лет, а тогда свободных ликвидных земель уже практически не останется. Любителям природы и уединения придется перекупать уже обустроенные коттеджи.

Процесс освоения вторичного рынка загородной недвижимости уже начался. Соотношение продаж новых и старых коттеджей сейчас составляет примерно 80:20%. Если на первичке можно реализовывать целые коттеджные поселки от застройщика, то вторичка представлена пока только единичными объектами, имущественные права на которые уже оформлены. Их переход в другие руки затрудняется тем, что типовых объектов массовой застройки на рынке загородной недвижимости очень немного. Каждый проект индивидуален и уникален благодаря своему местоположению и природному ландшафту местности. Продавцу трудно представить себе вкусы покупателя, покупателю - подобрать обустроенный дом, который греет сердце.

По мнению директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ" Владимира Яхонтова, и инвестиции в коттеджное строительство являются более рискованными, чем вложения в покупку городской квартиры. Однако число спекулятивных сделок сейчас увеличивается, поскольку при удачном выборе объекта прибыль в итоге может составить до 50%. Вложения на раннем этапе строительства поселка может принести и того больше - до 60% прибыли.

Темпы роста цен на ликвидное загородное жилье составляют в среднем 5-20% в год в зависимости от направления. При этом главным фактором для повышения стоимости построек является рост цен на землю (строительно-монтажные работы не дорожали с середины прошлого года). "Высокая доходность удачных проектов будет привлекать новых участников рынка, - считает Владимир Вашлаев, представитель компании Blackwood. - Многие из них будут перепродавать коттеджи".

Эксперты полагают, что вторичный рынок будет быстрее всего развиваться в сегменте коттеджей и таун-хаусов средней стоимости ($100-300 тыс.). Проекты поселков здесь отличаются друг от друга в основном архитектурными изысками, а материалы, из которых строятся дома, их оборудование и окрестная инфраструктура находятся примерно на одном уровне. Поселки среднего класса во множестве появляются сейчас практически на всех подмосковных направлениях, так что потенциальным покупателям вторички будет что выбрать и через несколько лет. Риэлторы полагают, что спрос на вторичном рынке будет расти. Одновременно с этим пойдут вверх и цены, поскольку объем предложения недостаточен, а средняя ценовая категория и сейчас является самой востребованной.

Вторичный рынок элитной загородной недвижимости тоже мог бы активно развиваться, особенно если учесть, что свободных земель под новую застройку (например, на Рублевке) уже почти не осталось. Но перепродажа домов здесь связана с определенными трудностями. Аналитик управления загородной недвижимости агентства "СтройСвет" Сергей Тарасов отмечает, что в элитных поселках обычно образуется замкнутый круг людей со сходными интересами и финансовым положением, поэтому к новым соседям здесь относятся крайне настороженно. Кроме того, многие выставленные на продажу дома не соответствуют эстетическим требованиям клиентов. "Предложение на рынке загородного жилья спросу не соответствует. То, что предлагается по высоким ценам, часто не отвечает параметрам хорошего жилья. Это видно уже сейчас, на стадии первичных продаж, а перепродать такой дом через какое-то время будет крайне затруднительно", - считает Герман Барыш, директор департамента "Замосковье" агентства недвижимости "Домострой".